Tiếng nói của chính phủ và cộng đồng doanh nghiệp cần được cả hai bên lắng nghe và hiểu rõ. Một chính phủ xây dựng nên là một trong đó lắng nghe tất cả các vấn đề hiện tại của các doanh nghiệp và giúp làm sáng tỏ những khó khăn, cũng như hỗ trợ và khuyến khích những ý tưởng sáng tạo.
Do thực tế hoạt động kinh doanh bất động sản được Bộ Tài chính coi là lĩnh vực đặc biệt nên doanh nghiệp phải nộp thuế ngay cả trước khi đạt doanh thu. Đây là một "nút thắt" cần được loại bỏ vì các nhà phát triển bất động sản quy mô vừa với các dự án đầu tư lâu dài sẽ gặp nhiều khó khăn khi họ phải kê khai và nộp thuế ngay khi doanh thu phát sinh (mặc dù họ không đã đạt đến điểm hòa vốn). Do đó, các dự án bất động sản và doanh nghiệp được phân loại thành các nhóm dựa trên loại hoặc quy mô để áp dụng thời điểm tính thuế phù hợp.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam vẫn đang kiểm soát lãi suất, yêu cầu tín dụng (tỷ lệ an toàn trong hoạt động tín dụng), và đặc biệt là tỷ lệ tối đa các nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn cho hoạt động kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, cần phải xem xét một quy định riêng về lãi suất cho vay đối với các doanh nghiệp bất động sản.
Trên thực tế, các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang chờ chính phủ giảm lãi suất tín dụng, không chỉ vì lợi ích của các doanh nghiệp của họ mà còn mang lại lợi ích cho người mua - nhà ở là nhu cầu thiết yếu cho phần lớn người dân ở mức độ nhỏ và thành phố lớn như nhau.
Phần quan trọng nhất của vấn đề tài chính này, cũng là điều duy nhất mà chính phủ và các cơ quan quản lý cần theo dõi, đảm bảo luồng vốn vào các dự án bất động sản được kiểm soát chặt chẽ để bảo toàn vốn. Cơ chế giám sát này phải kết hợp các ngân hàng thương mại và các cơ quan quản lý địa phương.
"Quỹ đầu tư bất động sản" được quy định tại Luật Chứng khoán sửa đổi, bổ sung năm 2010 và quy định chính thức thành lập loại hình quỹ đầu tư này đã được ban hành từ năm 2012. Tuy nhiên, cho đến nay, đây chưa phải là kênh huy động vốn (có thể một dự trữ vốn) cho thị trường. Tại sao? Cho đến nay, Việt Nam chỉ có một quỹ đầu tư bất động sản niêm yết (Techcom). Các điều kiện pháp lý không quá nghiêm ngặt: quỹ chỉ phải đảm bảo chi ít nhất 65% tổng số vốn đầu tư vào hoạt động bất động sản và ít nhất 90% lợi nhuận hàng năm cho phân phối lãi. Như vậy, các nhà đầu tư quy mô vừa hoặc các nhà phát triển bất động sản cũng có thể thiết lập các loại quỹ này để tận dụng các cơ hội mới trong thị trường bất động sản.
Theo Nghị định số 233/2012 / TT-BTC của Bộ Tài chính về việc quản lý quỹ đầu tư bất động sản, ban hành ngày 27/12/2012, cơ cấu quỹ đầu tư bất động sản được quy định khá nghiêm ngặt để tránh rủi ro. Tuy nhiên, yêu cầu của một tỷ lệ lớn giá trị bất động sản trong cơ cấu quỹ có thể dẫn đến sự mất giá của quỹ khi thị trường bị đóng băng. Vấn đề cần giải quyết là các quy định về loại hình huy động vốn và hoạt động đầu tư này sẽ linh hoạt hơn, hướng tới lợi nhuận của nhà đầu tư. Hành động thích hợp có thể đẩy nhanh sự phát triển của quỹ này.
Bây giờ, hơn bao giờ hết, sự kết nối giữa tài chính và kinh doanh bất động sản cần được khuyến khích bởi các chính sách mở. Một khi thị trường tài chính và bất động sản minh bạch, rõ ràng và dễ tiếp cận, các sản phẩm liên quan của hai thị trường này chắc chắn sẽ tăng lên.
Các dự án xây dựng xanh, nhà thông minh hoặc nhà ở kết hợp sẽ thu hút ngày càng nhiều người mua. Người trẻ và người có thu nhập thấp đến trung bình ở Việt Nam đang tạo ra một thị trường tiêu dùng lớn cho phân khúc nhà ở này, kết hợp nhà cửa và văn phòng hoặc chuỗi văn phòng và khu vực nghỉ ngơi. Công nghệ nhà thông minh sẽ phát triển mạnh ở Đông Nam Á trong tương lai gần. Tuy nhiên, chưa có bất kỳ hành động nào từ các nhà lập pháp để phân định khung pháp lý hoặc các ưu đãi cho các nhà đầu tư theo mô hình này.
Nhiều doanh nghiệp đã quyết định phát triển các dự án xây dựng xanh, nhưng những chính sách nào có thể áp dụng cho họ? Trong năm 2016, Chính phủ đã ban hành các quy định về phát triển tài nguyên khoáng sản và tiết kiệm năng lượng cũng như các vật liệu thân thiện với môi trường. Bộ Xây dựng cần giới thiệu các chính sách đầu tư ưu đãi cho các tài liệu này, cũng như ban hành các tiêu chuẩn, quy định, định mức kinh tế kỹ thuật để xác định các vật liệu thân thiện với môi trường.
Các phân khúc thuê, cho thuê hoặc văn phòng cũng đang trải qua những thay đổi tích cực trong nền kinh tế được chia sẻ. Condotels, hometels, văn phòng hoặc hợp tác không gian đã được nổi lên trong vài năm qua, cho thấy sự linh hoạt rõ ràng của các doanh nghiệp bất động sản. Có một nhu cầu thực tế trên thị trường. Trong khi đó, các hoạt động kinh doanh này vẫn đang bị chi phối bởi các quy định chung cũ.
Với sự phát triển của mảng du lịch - nghỉ mát, các doanh nghiệp du lịch đang cần sự hỗ trợ mới. Vì sáng kiến xây dựng xanh đang diễn ra nhanh chóng, chính phủ nên ưu tiên nhiều hơn cho nguyên liệu hoặc thay đổi thuế xuất nhập khẩu có lợi cho các doanh nghiệp.
Các vật liệu xanh như gạch không nung và nhu cầu hỗ trợ của chính phủ là một ví dụ. Khi áp dụng chính sách ưu đãi cho "nguyên liệu xanh", nó sẽ không chỉ mang lại lợi ích cho các nhà cung cấp gạch, mà còn khuyến khích các nhà phát triển bất động sản sử dụng loại vật liệu xây dựng này nhiều hơn. Tương tự như vậy, khi nói đến quyền sở hữu nhà ở nước ngoài, cơ chế phải được mở để quản trị hiệu quả hơn, hơn nữa, nơi trú ẩn nên được đặt trong bức tranh mới về nền kinh tế được chia sẻ. Khi nhu cầu của người tiêu dùng bất động sản được đáp ứng đầy đủ, tất cả các bên sẽ được hưởng lợi.
Ngoài ra, các nhà lập pháp không thể bỏ qua các quy định có thể "dự đoán" ngành 4.0. Đây có thể là cơ sở quản lý đầu tư công bằng cho doanh nghiệp hoặc điều chỉnh chính sách quản lý thuế phù hợp với mô hình kinh doanh mới. Trọng tâm của những điều chỉnh này là về dịch vụ khách sạn trực tuyến hoặc công nghệ tài sản (PropTech), một xu hướng thị trường không thể thiếu.
Tóm lại, vai trò của cơ quan quản lý là để đảm bảo sự phát triển đồng đều của thị trường bất động sản và duy trì sự cân bằng đô thị hóa. Do sự phát triển của các thành phố ở Việt Nam phần lớn là do sự thay đổi dân số từ khu vực nông thôn, rõ ràng là đô thị hóa ở Việt Nam ổn định và chưa đạt đến độ bão hòa. Do đó, chính sách tín dụng và bảo vệ môi trường vừa phải phù hợp với xu hướng hiện đại và đảm bảo lợi ích chung là rất quan trọng.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét