Điều này thiếu nguồn vốn cho các nhà phát triển, lãi suất cao và doanh số bán hàng kém đã dẫn đến nhiều nước đang phát triển chưa hoàn thành. Thật vậy, nhiều nhà phát triển hiện nay bị phá sản về mặt kỹ thuật, không thể đáp ứng nghĩa vụ tài chính của họ đối với các ngân hàng và phải tái cơ cấu các khoản nợ của họ.
Có một kỳ vọng rằng điều này sẽ dẫn đến các ngân hàng sử dụng tài sản thế chấp (tức là tài sản bất động sản) để thu hồi các khoản nợ của họ và một làn sóng 'tài sản đau khổ' được đưa ra thị trường. & Nbsp;
Hiện tại Cushman và Wakefield tin rằng vẫn có mức nợ xấu cao hơn so với báo cáo 6% ở Việt Nam, phần lớn là do ngành bất động sản.
Một số nhà bình luận thậm chí còn cho rằng bất động sản có thể tạo nên 70% nợ xấu ở Việt Nam.
Tuy nhiên, cho đến ngày nay, các khoản nợ xấu và tài sản của họ vẫn chưa có sẵn để các nhà đầu tư nắm bắt công khai từ các ngân hàng hoặc nhà đầu tư. Tình trạng độc hại này sẽ tiếp tục trừ khi các ngân hàng và nhà đầu tư có thể nhanh chóng chuyển sang trạng thái giảm giá. Cách khác là phục hồi chậm hơn và đau đớn hơn nhiều.
Giữa bối cảnh tài sản bất động sản đau khổ trên khắp Việt Nam, các nhà đầu tư thận trọng, tận dụng và có động lực đang tìm kiếm cơ hội mới tại Việt Nam. Chỉ có một số nhà đầu tư và nhà phát triển hạn chế tồn tại nhiều hơn một chu kỳ tài sản và chúng tôi hiện đang trải qua giai đoạn suy thoái lớn đầu tiên của Việt Nam. Vì vậy, có rất nhiều thương vong nhưng các tổ chức khác sẽ đi ra khỏi nó trong hình dạng tốt hơn nhiều để đưa vào swing tiếp theo trở lên.
Tài sản đau khổ bị săn lùng nhiều nhất bởi các nhà phát triển sẽ là những nơi có vị trí tốt, sạch sẽ, cơ cấu sở hữu hợp lý và tài sản giá hấp dẫn và cạnh tranh.
Tôi nghĩ rằng có một nhận thức từ một số chủ sở hữu và nhà đầu tư Việt Nam rằng kền kền đang khoanh tròn và tất cả tài sản của họ sẽ được các nhà đầu tư nước ngoài chọn trong vòng ba năm tới. Tuy nhiên, có nhiều nhà đầu tư nước ngoài vẫn coi Việt Nam là một thị trường chưa trưởng thành để họ đầu tư vào, trong khi nhiều nhà đầu tư nước ngoài cũng bị tổn thương nặng nề do suy thoái thị trường gần đây và sẽ không quay lại Việt Nam sớm. Cho đến khi có sự sụt giảm giá đất hoặc việc giải phóng tài sản bị ảnh hưởng, chúng ta vẫn sẽ thấy một mức đầu tư nước ngoài làm lu mờ đầu tư bất động sản địa phương. Những gì chúng tôi hy vọng thấy là các nhà đầu tư có kinh nghiệm và siêng năng hơn trên thị trường với rất nhiều nhà khai thác 'bay theo đêm' được đưa ra khỏi phương trình do suy thoái. Điều này hy vọng sẽ có nghĩa là một thị trường lành mạnh và chuyên nghiệp hơn cho tương lai.
Hiện nay, các quốc gia khu vực châu Á có hồ sơ theo dõi đầu tư vào Việt Nam quan tâm nhiều nhất đến tài sản đau khổ của Việt Nam, vì họ hiểu được cảnh quan đầu tư. Đó là những người Nhật, Đài Loan, Singapore và Hàn Quốc. & Nbsp;
Cushman & amp; Wakefield đang làm việc với họ để tìm kiếm thêm các hoạt động phát triển bất động sản và đầu tư của họ và thường ở đây với các kế hoạch kinh doanh dài hạn tại chỗ. Chúng tôi đã thấy số lượng quan tâm ngày càng tăng từ các nhóm Trung Đông và Nga, nhưng họ thường tập trung vào các cơ sở chính hoặc cơ hội phát triển chính ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. & Nbsp;
Trong tất cả các phân đoạn thị trường bất động sản, các tài sản vận hành chính hoặc các trang web phát triển ở các vị trí đắc địa sẽ được chọn đầu tiên trong 'chuyến bay tới chất lượng'. Tài sản điều hành và các trang web phát triển tại các vị trí chiến lược được ưa chuộng nhất. Nhưng, nói chung các nhà phát triển và nhà đầu tư có thể khá sáng tạo trong cách tiếp cận của họ để nếu họ có thể tìm thấy một góc để giá trị kỹ sư một trang web hoặc tài sản thì họ sẽ xem xét những quá. Thường thì các nhà phát triển có kinh nghiệm hơn là sáng tạo nhất. Những tài sản ở các địa điểm nghèo nàn, với nhu cầu thị trường ít và với cấu trúc sở hữu phức tạp tại chỗ sẽ thấy số tiền ít quan tâm nhất.
Một trong những rào cản lớn nhất để nhập cảnh và yếu tố lớn nhất duy nhất trong việc đảm bảo phát triển bất động sản có lợi nhuận là định giá đất.
Cả hai thành phố lớn ở Việt Nam đều có lịch sử duy trì giá đất cao. Trong một khả năng thị trường gia tăng có thể được biện minh, nhưng trong một thị trường giảm thì ngược lại xảy ra.
Ví dụ, giá đất thương mại chính ở các quận trung tâm thành phố Hồ Chí Minh là 85% ở Singapore, nhưng giá thuê tại Singapore cao hơn 2,5 lần so với ở Thành phố Hồ Chí Minh. Không phải mất một thiên tài để phát hiện ra rằng các trang web này không còn có thể sinh lãi nếu được mua ở cùng một mức giá như giá thuê hạng A trung bình đã giảm tới 40% kể từ năm 2007. Giá đất phải thay đổi theo chu kỳ thị trường chỉ trong cùng một cách giá thuê văn phòng và tỷ lệ bán hàng dân cư làm và chúng tôi chỉ mới bắt đầu thấy sự thay đổi này đang hình thành ngay bây giờ.
* Giám đốc quốc gia Cushman và Wakefield (Việt Nam)
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét