Lĩnh vực bất động sản là một lĩnh vực đầu tư hấp dẫn. Tuy nhiên, đây cũng là một lĩnh vực đầy thách thức do các hạn chế và các quy tắc phức tạp áp đặt đối với các nhà đầu tư và các giao dịch bất động sản. Điều quan trọng là phải hiểu các quy định mới trong luật để tận dụng các cơ hội đầu tư được cung cấp.
Người nước ngoài mua bất động sản
Các cá nhân nước ngoài và các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài vào và kinh doanh tại Việt Nam hiện được cung cấp thêm quyền sở hữu tài sản. Theo pháp luật hiện hành, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu một căn hộ và các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được phép sở hữu nhiều căn hộ trong một dự án phát triển khu dân cư thương mại.
Theo luật mới, cá nhân nước ngoài được phép vào Việt Nam và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không còn bị giới hạn sở hữu căn hộ. Họ cũng sẽ có quyền mua bất động sản trong một dự án phát triển dân cư. Tuy nhiên, lưu ý rằng các cá nhân nước ngoài và các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ có thể sở hữu tối đa 30% số căn hộ trong một tòa nhà chung cư và 250 căn nhà ở một khu vực địa phương như phường.
Theo pháp luật hiện hành, thời hạn sở hữu vẫn là 50 năm đối với cá nhân nước ngoài và số năm hoạt động của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được ghi trong giấy chứng nhận đầu tư.
Sở hữu nước ngoài của các công trình xây dựng đã hoàn thành để sử dụng riêng
Lần đầu tiên, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuộc mọi lĩnh vực kinh doanh có thể mua các tòa nhà đã hoàn thành để sử dụng cho các tòa nhà văn phòng, địa điểm sản xuất kinh doanh. Theo luật hiện hành, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được phép thuê một tòa nhà văn phòng mà nó chưa được xây dựng.
Presales
Quyền bán bất động sản trước khi hoàn thành xây dựng đã được mở rộng để cho thuê các tài sản đó. Theo luật hiện hành, các nhà phát triển không thể cho thuê không gian chưa được xây dựng hoàn chỉnh. Tuy nhiên, các luật mới quy định rằng tối đa 30 phần trăm tổng giá trị hợp đồng có thể được thu thập như là khoản thanh toán đầu tiên cho các giao dịch mua bán và cho thuê. Các khoản thanh toán tiếp theo sẽ được thu thập theo tiến độ xây dựng. Các nhà phát triển nước ngoài không được phép thu quá 50% tổng giá trị hợp đồng trước khi bàn giao bất động sản trong khi tỷ lệ này được thiết lập là 70% cho các nhà phát triển trong nước. Cả nhà đầu tư trong và ngoài nước đều không được phép thu quá 95% tổng giá trị hợp đồng trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bảo lãnh ngân hàng cho các đơn vị tiền cư dân cư
Như đã đề cập ở trên, quyền tiến hành bán trước được bảo tồn. Tuy nhiên, lưu ý rằng việc bán và cho thuê mua nhà ở phải được bảo lãnh bởi một ngân hàng thương mại tại Việt Nam (được liệt kê trong danh sách các ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố) trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở đó. Điều này đã được giới thiệu để cung cấp bảo vệ nhiều hơn cho những người mua có thể bị bỏ lại mà không có bất kỳ sự truy đòi nào trong trường hợp một nhà phát triển bất động sản gặp khó khăn về tài chính. Điều quan trọng là chương trình này được thực hiện một cách có trật tự và hiệu quả để đạt được mục tiêu này.
Hoạt động kinh doanh được phép mở rộng
Phù hợp với yêu cầu các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào xây dựng bất động sản, các nhà đầu tư nước ngoài hiện đang bị cấm thuê bất động sản mà họ đã cho thuê. Các nhà đầu tư nước ngoài sẽ vui mừng khi biết rằng việc cấm như vậy sẽ được dỡ bỏ theo luật mới. Chủ sở hữu không gian chưa được cấp phép cũng sẽ được hưởng lợi từ một nhóm người thuê tiềm năng lớn hơn.
Quy trình cấp phép hai bước
Theo pháp luật hiện hành, nhà đầu tư nước ngoài sẽ được cấp giấy chứng nhận đầu tư đồng thời là giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Tuy nhiên, luật mới yêu cầu các nhà đầu tư nước ngoài trong các dự án bất động sản phải có hai văn bản là giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Nhà đầu tư nước ngoài trước hết phải có giấy chứng nhận đăng ký đầu tư để được cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Ngoài ra, các nhà đầu tư nước ngoài trong các dự án bất động sản mà nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất mà không cần đấu giá hoặc đấu thầu; nhà đầu tư nước ngoài trong các dự án bất động sản có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất phải có quyết định đầu tư nguyên tắc trước khi được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
Những yêu cầu này tương tự như những gì được áp đặt theo luật hiện hành ngoại trừ yêu cầu có được giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Tuy nhiên, dự kiến bước bổ sung này sẽ là bước hành chính chỉ với giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp được cấp trong vòng ba ngày làm việc kể từ ngày đăng ký. Lưu ý thêm rằng thời gian cho các phê duyệt và chứng chỉ khác nhau được ban hành đã giảm đáng kể từ khoảng 75 ngày xuống còn khoảng 45 ngày. Nếu được triển khai chính xác, đây là thời gian giảm đáng kể để có được các phê chuẩn quy định cần thiết để thành lập doanh nghiệp thực hiện kinh doanh tại Việt Nam.
Tăng vốn pháp định
Mặc dù các điều khoản của nhà đầu tư thân thiện như đã đề cập ở trên, luật mới đưa ra yêu cầu nghiêm ngặt hơn về vốn tối thiểu. Vốn tối thiểu cho các doanh nghiệp phát triển bất động sản đã tăng từ 6 tỷ đồng (khoảng 280.000 đô la) lên 20 tỷ đồng (tương đương 940.000 đô la). Các doanh nghiệp bất động sản hiện tại được yêu cầu tăng vốn để tuân thủ các yêu cầu đó trước ngày 1 tháng 7 năm 2016.
Đồng thời, các nhà đầu tư nước ngoài trong M & As cần lưu ý các quy định mới được nêu ra dưới đây.
Định nghĩa rõ ràng hơn về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Thủ tục cho giao dịch M & A
Đối với các giao dịch mua bán sáp nhập, có quy định rõ ràng cho thấy không có yêu cầu trong việc có được giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với đầu tư nước ngoài dưới hình thức góp vốn, mua cổ phần hoặc vốn trong doanh nghiệp trong nước. Trường hợp sở hữu cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài trong doanh nghiệp trong nước từ 51% trở lên; hoặc ngành, nghề kinh doanh của doanh nghiệp trong nước thuộc lĩnh vực có điều kiện áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài bao gồm dự án bất động sản; phải đăng ký việc mua / đóng góp cho Sở Kế hoạch và Đầu tư liên quan. Ngôn ngữ được sử dụng cho thấy một thủ tục đơn giản hơn nhiều so với những gì được thực hiện theo luật hiện hành. Chúng tôi sẽ cần phải chờ đợi để thực hiện thêm các quy định về những gì được yêu cầu cho việc đăng ký như vậy.
Kết luận
Trên thực tế, luật mới sẽ làm tăng cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài thực hiện các dự án bất động sản và đồng thời giảm chi phí đầu tư. Tuy nhiên, nó vẫn còn rất quan trọng đối với một nhà đầu tư muốn tiến hành một giao dịch liên quan đến bất động sản để theo kịp các quy định thực hiện. Rõ ràng hướng dẫn thực hiện và hành động là cần thiết để đảm bảo rằng các mục tiêu của các luật mới để đơn giản hóa thủ tục đầu tư cho các nhà đầu tư được thực hiện đầy đủ.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét